Cuando una pareja se separa o se divorcia, la vivienda familiar es casi siempre uno de los puntos de mayor tensión. Si esa vivienda es de alquiler, la situación tiene sus propias particularidades: el contrato sigue vigente, hay un arrendador que no tiene por qué involucrarse en los asuntos del matrimonio, y las decisiones que toméis afectan a un tercero. Entender qué dice la ley, qué opciones tienes según quién firmó el contrato y cómo integrar la vivienda alquilada en el acuerdo de separación es lo que encontrarás aquí.
Las situaciones más habituales: cotitulares o solo uno firmó
La situación de partida varía mucho en función de cómo se formalizó el alquiler, y eso condiciona todo lo que viene después.
Ambos cónyuges firmaron el contrato
Cuando los dos firmasteis el contrato de arrendamiento, ambos sois cotitulares y ambos tenéis los mismos derechos y obligaciones frente al arrendador. Esto significa que cualquier decisión sobre el contrato —continuarlo, renunciarlo, negociar con el arrendador— debe tomarse de forma conjunta.
Si uno quiere quedarse en el piso y el otro marcharse, hay que gestionar esa transición de forma que el arrendador también esté de acuerdo. Lo más habitual es que el cónyuge que se marcha sea liberado del contrato mediante un acuerdo con el arrendador, o bien que se solicite un cambio de titularidad formal. Sin ese acuerdo, ambos seguís siendo responsables frente al arrendador de las obligaciones del contrato, incluido el pago de la renta.
Solo uno de los dos firmó el contrato
Esta es la situación más frecuente y la que genera más dudas. El cónyuge o la pareja que no firmó el contrato no tiene la condición de arrendatario titular, pero eso no significa que no tenga derechos sobre la vivienda en caso de separación. La Ley de Arrendamientos Urbanos prevé específicamente esta situación y ofrece una respuesta concreta.
Qué dice la LAU sobre el cónyuge que no firmó el contrato
El artículo 15 de la Ley de Arrendamientos Urbanos regula qué ocurre con el arrendamiento de la vivienda habitual en caso de nulidad, separación judicial o divorcio. Este artículo establece que el cónyuge que no sea titular del arrendamiento puede asumir la posición de arrendatario si se le atribuye el uso de la vivienda, y que en ese caso puede continuar el contrato en las mismas condiciones que existían hasta ese momento.
Lo que esto significa en la práctica es que, aunque solo uno de vosotros firmó el contrato, si en el convenio regulador o por resolución judicial se atribuye el uso de la vivienda al otro cónyuge, este puede subrogarse en el arrendamiento. Puede pasar a ser el arrendatario con todos los derechos y obligaciones, sin necesidad de suscribir un contrato nuevo.
Para que esta subrogación sea efectiva, la persona que asume el contrato debe comunicárselo al arrendador en el plazo de dos meses desde que la resolución judicial es firme, adjuntando copia de esa resolución. Esta comunicación es importante no solo como formalidad: si no se hace en plazo, el arrendador puede dar por extinguido el contrato con el arrendatario original sin que el cónyuge no titular pueda oponerse.
Conviene saber que este artículo 15 LAU aplica a matrimonios. Para parejas de hecho, la situación puede ser diferente según la regulación autonómica aplicable y las circunstancias concretas, ya que no todas las comunidades autónomas tienen normativa que equipare plenamente a las parejas de hecho con los matrimonios en materia de arrendamientos. Si es tu caso, conviene revisarlo con un abogado de familia.
Qué pasa si hay hijos y uno de los dos quiere quedarse en el piso alquilado
La presencia de hijos menores cambia el análisis de la vivienda familiar, también cuando es de alquiler. En los procesos de divorcio o separación con hijos, los jueces tienden a proteger la estabilidad del entorno de los menores, lo que influye directamente en las decisiones sobre quién se queda en la vivienda.
Si los hijos van a vivir principalmente con uno de los progenitores, es habitual que se atribuya el uso de la vivienda familiar a ese progenitor durante el tiempo que sea necesario para no perjudicar a los menores. Esto puede aplicarse aunque la vivienda sea de alquiler y aunque el progenitor que se queda no fuera el firmante original del contrato.
Sin embargo, esto plantea una cuestión práctica: si la persona que se queda en el piso no tiene ingresos suficientes para asumir el alquiler, o si el arrendador no acepta el cambio de titularidad, pueden surgir complicaciones. El hecho de que un juez atribuya el uso de la vivienda no obliga al arrendador a aceptar automáticamente al cónyuge no titular como nuevo arrendatario, aunque la subrogación del artículo 15 LAU sí tiene eficacia frente a él cuando se cumple el procedimiento adecuado.
La duración de la atribución del uso cuando hay hijos menores suele ser hasta que los menores alcancen la mayoría de edad, aunque puede existir variación según las circunstancias. Cuando los hijos son mayores de edad, la atribución de la utilización de la vivienda se valora de forma diferente y depende más de las circunstancias económicas de cada parte.
Qué ocurre con la fianza y los pagos atrasados
Cuando el alquiler llega a su fin —ya sea porque ambos decidís dejar el piso, porque el arrendador no renueva o porque el juez establece un límite temporal al uso— hay dos cuestiones que generan conflicto frecuente entre los excónyuges: la fianza y los pagos pendientes.
La fianza fue depositada en su momento por los arrendatarios. Cuando el contrato termina y el arrendador la devuelve, los dos excónyuges tienen derecho a ella en principio por partes iguales, salvo que en el convenio regulador o en el acuerdo de separación hayáis pactado otra distribución. Si uno de los dos sigue en el piso durante un periodo más largo después de la separación, conviene incluir en el acuerdo qué pasa con la fianza al final del contrato y quién asume los posibles descuentos por desperfectos.
Respecto a los pagos atrasados, si hay rentas impagadas durante el periodo de la separación y ambos erais cotitulares del contrato, los dos respondéis solidariamente frente al arrendador. Esto significa que el arrendador puede reclamar la deuda íntegra a cualquiera de los dos, independientemente de quién tuviese la obligación de pagar según el acuerdo de separación. Por eso es importante dejar claro en el convenio quién asume los pagos del alquiler desde la fecha de separación y cuál es el mecanismo de control.
Cómo resolver el conflicto del piso alquilado en el convenio regulador
La vivienda de alquiler puede y debe incluirse en el convenio regulador que acompaña al divorcio o separación de mutuo acuerdo, o en los acuerdos que se alcanzan en procesos más complejos.
En el convenio, podéis pactar quién asume el alquiler, desde cuándo y en qué condiciones. Si hay hijos, esta decisión estará vinculada al régimen de custodia y a la duración del uso atribuido. Podéis también acordar cuándo se pone fin al contrato de alquiler —si el progenitor que se queda no puede asumir el pago a largo plazo—, cómo se divide la fianza y quién se encarga de comunicar los cambios al arrendador.
Cuando no hay acuerdo entre las partes, el juez puede decidir sobre el uso de la vivienda arrendada. En ese caso, la decisión judicial se comunicará al arrendador y el cónyuge o progenitor que asuma el uso podrá invocar el artículo 15 LAU para continuar con el contrato.
Lo que conviene evitar es dejar esta cuestión sin resolver o sin documentar. Un acuerdo verbal sobre quién se queda en el piso no vincula al arrendador ni crea derechos frente a terceros. Para que tenga efectos reales frente al arrendador y frente a posibles conflictos futuros entre las partes, debe quedar formalizado por escrito y comunicado a quienes corresponda.
En RGM Abogados, despacho de derecho de familia en Alcalá de Henares y Madrid, trabajamos habitualmente con situaciones en las que la vivienda familiar en alquiler forma parte de los acuerdos de separación o divorcio. Si tienes dudas sobre cómo gestionar el contrato de arrendamiento: en tu proceso de ruptura, o sobre los derechos que tienes en función de si firmaste o no el contrato, una consulta inicial puede ayudarte a ver las opciones con claridad antes de que el arrendador tome decisiones propias sobre la situación.
Actúa antes de que el arrendador quede en medio del conflicto
Cuando la separación lleva tiempo enquistada o cuando hay desacuerdo entre las partes sobre quién se queda en el piso, el arrendador puede acabar sintiéndose en medio de un conflicto que no le corresponde. Esto puede llevarle a plantear la resolución del contrato, lo que perjudica a ambas partes y especialmente a los hijos si los hay.
Actuar con rapidez, con claridad sobre los derechos de cada uno y con un acuerdo bien documentado evita que el arrendador tome decisiones unilaterales sobre la vivienda. El titular del alquiler tiene sus propios intereses, y cuanto más clara sea la situación jurídica de la vivienda en el proceso de separación, más fácil es que el arrendador coopere o simplemente no intervenga.
En RGM Abogados podemos orientarte sobre qué opciones tienes, cómo incluir la vivienda arrendada en el convenio regulador y cómo proteger los derechos de los hijos en todo el proceso.
